物业设备设施规范管理方案分享

都说的物业的管理难做，不论是从物业的人员配置还是物业的日常设备管理，看似简单的问题或者是小问题其实都是物业管理的痛点和难点。如何进行物业设备管理，这就是需要我们研究和讨论的问题。今天小编就和大家分享物业设备设施的管理规范。

一、设备维护四项要求

1、整齐：设备零件及安全装置齐全，各种标牌完整、清晰，线路、管道应安装整齐、安全可靠。

2、润滑：按时、按质、按量加油、换油。保持油标醒目，油杯、油嘴齐全，油线清洁。油泵压力正常，油路畅通。各轴承部位润滑良好。

3、清洁：设备无油垢，锈蚀，周围环境清洁。

4、安全：熟悉设备性能、遵守操作规程及交接班制度。

二、小区电梯管理

（一）电梯机房管理规定

1、每周对机房进行一次全面清洗，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。

2、保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40度。

3、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具。

4、毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。

5、机房门窗应完好并上锁，未经部门允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。

（二）电梯的日常检查和维护

1、曳引电机的温升是否正常，运行中有无震动和异味、通风是否良好。限速器运转有无异常响声。对以上设备外部进行清扫，保持设备本色。

2、制动器的动作有无异常，线圈是否过热，紧固螺丝有无松动，制动轮表面有无划痕和油垢，清除外部灰尘和油垢。

3、减速器的油垢、油色、油温是否正常，有无渗油、漏油现象。运转声音是否正常，有无异常震动和冲击。做好机体外部清洁。

4、曳引轮、导向轮及曳引绳的运行情况是否正常，轴承的润滑是否良好。曳引绳在轮槽中有无打滑、扭转、移位现象或断丝，如发现有上述情况，应做好标记，每日进行跟踪观察。检查曳引绳外表面清洁和润滑情况，若油垢落灰过多，应安排时间擦洗。

三、消防监控系统

（一）火灾报警控制系统维保程序

1、日检：对火灾报警主控屏作自检功能检查，主机显示功能是否正常，指示灯是否有损坏。

2、月检：完成日检全部内容。测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常。对集控柜清扫除尘。检查接线端子电线是否松脱，导线编号是否完整清晰，因受环境影响导致烟感器、温感器脏污应及时清洁。

3、年检：逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并对线路接头进行紧固。

4、喷烟检查每个烟感器报警的正确性。

（二）烟、温感器系统的保养程序

1、日常情况下，主控器自检时若发出烟感报警信号，应赶到报警现场检查报警原因，若为误报警，应对该报警作消音和复位处理。

2、每月抽取总烟感器的5%，用熏烟法试验灵敏度，应该全部合格，若其中不合格，则应另外抽取总数的10%直至全部合格为止。

3、对因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应及时做出特别检查。

4、温感的保养参照烟感进行，试验报警灵敏度时应加温，使其报警。

四、设备的登记与建档

物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账，以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。设备登记卡其中包括设备重量、基本性能、设备附件的数量和名称、保养维修情况等，它是组织保养、维修计划的依据。

五、设备管理内容

设备管理工作，一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理，也可分别管理。房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。

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